8 лет юридической практики

5 764 839,81 рублей* взыскано в пользу клиентов

13 254 734,52 рублей* общая стоимость недвижимого имущества, присужденного в пользу клиентов

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПУТЁМ ВЫКУПА ДЛЯ ПУБЛИЧНЫХ НУЖД
С. А. Соснин

В статье рассматриваются вопросы законодательного регулирования отдельных этапов процедуры изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Принудительное прекращение права собственности или иных вещных прав на имущество всегда является процедурой болезненной. Особенно если речь идёт о таком недвижимом имуществе, как земля. Доказательством того является нашумевшее в 2006 году дело жителей посёлка Бутово. Все конфликтные ситуации, вызываемые принятием решений о принудительном прекращении вещных прав, возникают на почве пересечения частных и публичных интересов. Предупредить подобные негативные явления может только чёткая и прозрачная регламентация отношений при изъятии имущества, в частности — при изъятии земельного участка путём выкупа для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка для публичных нужд – проблема многогранная. Вопрос подготовки и принятия решения – один из самых важных и сложных в рассматриваемой теме. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 279 ГК РФ, органы власти, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (1), порядок подготовки и принятия этих решений (2) определяются федеральным земельным законодательством, т.е. Земельным кодексом. Вместе с тем эти вопросы зачастую находят своё отражение на региональном уровне. Является ли это нарушением компетенции Российской Федерации?

1. Конкретный орган, уполномоченный принимать решения об изъятии на соответствующем уровне, ЗК РФ в своих нормах не определил. Многие регионы, в том числе и Костромская область (п. 4 ст. 4 ЗКО «О разграничении полномочий между органами государственной власти Костромской области в сфере регулирования земельных отношений»), самостоятельно определяют то, кто именно будет принимать решение об изъятии, что, на наш взгляд, правомерно в силу следующих обстоятельств.
Во-первых, практика определения конкретного органа, уполномоченного на принятие решения об изъятии земельного участка, на региональном уровне кажется вполне адекватной в связи с имеющимся законодательным пробелом федерального уровня – иначе, как субъектам РФ осуществлять своё право на принятие таких решений. Во-вторых, вопросы регулирования земельных отношений находятся в совместном ведении Федерации и её субъектов (п. «в» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ). В-третьих, согласно п. 1 ст. 125 ГК РФ, от имени субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Акты об органах власти субъекта РФ издаются ими самостоятельно (ч. 1 ст. 77 Конституции РФ). Это же касается органов местного самоуправления (п.2 ст. 125 ГК). В-четвёртых, с возможностью определения на региональном уровне органа, уполномоченного принимать решение об изъятии земельного участка, соглашается и судебная практика.

2. Порядок подготовки и принятия решений об изъятии, согласно абз. 2 п. 2 ст. 279 ГК, должен быть также урегулирован ЗК РФ. Однако в нём каких-либо специальных норм (исключая некоторые положения ст. 31 и ст. 32) не содержится, что также ставит вопрос об устранении этого пробела на уровне субъекта РФ.

Эту возможность мы связываем, во-первых, с тем, что ЗК был призван закрепить специальные правила подготовки и принятия данных решений. Внутриадминистратиный же порядок, вопросы взаимодействия органов власти при подготовке и принятии таких решений могут определить сами субъекты РФ и муниципалитеты. Во-вторых, существующий на настоящий момент на федеральном уровне правовой вакуум требует своего устранения, в связи с чем многие регионы (Нижегородская область, Амурская область, Москва, Санкт-Петербург и т.д.) приняли законы, определяющие этот и другие вопросы изъятия земельных участков для государственных нужд.

Существенным, на наш взгляд, моментом при подготовке и принятии решений об изъятии земельного участка является вопрос о содержании решения. Зачастую органы власти принимают решения без ссылки на предусмотренные законом основания изъятия. Иногда в судебной практике это становится одним из поводов к отмене решения об изъятии. Кроме того, часто решения об изъятии принимаются без указания конкретных сроков информирования о принятом решении, без обязания соответствующих органов предоставить владельцу участка в соответствие с п. 1 ст. 281 ГК проект соглашения о выкупе и т.д.

Надлежащая защита прав и интересов владельца участка, подлежащего изъятию, может иметь место только тогда, когда на законодательном уровне обеспечено должное регулирование всех вопросов информирования владельца о предстоящем выкупе. Вместе с тем, в законодательстве на настоящий момент чёткой регламентации этих практически важных вопросов не наблюдается.

Согласно ч. 4 ст. 31 ЗК РФ, порядок и условия направления извещения о возможном изъятии земельного участка под строительство могут быть установлены законами субъектов РФ. На наш взгляд, не будет нарушением компетенции Федерации урегулирование вопросов информирования владельцев земельных участков независимо от основания изъятия (строительство или иные основания) и от стадии изъятия (принятие решения, его регистрация) на уровне субъекта РФ в силу того, что этот вопрос прямо не отнесён к предмету ведения РФ (ч. 1 ст. 9 ЗК). Тем более что этот вопрос также урегулирован рядом субъектов РФ самостоятельно. На уровне субъекта РФ должны быть определены вопросы о форме информирования, содержании направленного извещения, а также о сроках извещения на всех стадиях процедуры изъятия. Представляется также, что при информировании владельца участка к направленному извещению должна прилагаться копия решения соответствующего органа об изъятии и проект соглашения о выкупе.

Исходя из изложенного, можно отметить, что на настоящий момент правовая регламентация института изъятия земельного участка для публичных нужд нуждается в качественном совершенствовании.

Ко всем статьям
Вы не нашли ответ на свой вопрос?
Оставьте заявку на бесплатный звонок
Или получите ответ на почту