8 лет юридической практики

5 764 839,81 рублей* взыскано в пользу клиентов

13 254 734,52 рублей* общая стоимость недвижимого имущества, присужденного в пользу клиентов

ИНСТИТУТ СЕРВИТУТА В РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
С. А. Соснин

В статье анализируется состояние института сервитута в России, а также вносятся предложения по совершенствованию законодательного регулирования сервитутных отношений.

С переходом к рыночным отношениям и принятием Конституции РФ в нашем государстве было закреплено право частной собственности, которое позволяет собственнику данной вещи владеть ею, пользоваться и распоряжаться, т.е. осуществлять свои правомочия по отношению к ней наиболее полным образом. Это в определённой мере обусловило формирование понимания права частной собственности на вещи как полностью неприкасаемого. Однако в любых общественных отношениях, строящихся даже на рыночных началах, неизбежно даёт о себе знать публичная составляющая, которая призвана защищать интерес третьих лиц и общества в целом. Примером такой составляющей могут послужить нормы сервитутного права, призванные смягчать представления о безграничности правомочий субъекта в реализации им своих правомочий права собственности. Вместе с тем, современное гражданское право довольно скупо урегулировало в своих нормах отношения в области сервитутов. Законодательные пробелы и низкая юридическая техника в этой сфере приводят ко многим проблемам в непосредственной правоприменительной деятельности, не позволяют в полном объёме реализовать заинтересованным лицам (потенциальным сервитуариям) свои субъективные права.

Актуальность затронутой темы определяется активным развитием строительного сектора нашей страны и земельных отношений, что требует скорейшего устранения пробелов российского сервитутного права.

Подобные пробелы имеют место в том числе и в определении сервитута, данного законодателем в ч.1 ст. 274 ГК РФ. На наш взгляд, дефиниция должна быть наиболее полной, универсальной, и прямо из неё должно явствовать, что устанавливать сервитутные права возможно не только в пользу собственников, но и обладателей других прав на данную вещь (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения). Кроме того, сервитут будет наиболее удачно определён, если это будет делаться не через понятие «право ограниченного пользования», а через термин «обременение». Это позволит потенциальному сервитуарию установить и отрицательный сервитут (нормы-запреты), о котором в нашем ГК законодатель ничего не упоминает, что по сути исключает возможность полноценной реализации своих прав собственником.

Качество применения норм того или иного института права зависит от установления законодателем принципов такого правоприменения. Российским гражданским правом принципы функционирования сервитутных отношений разработаны, на наш взгляд, не на должном уровне. Закрепление известных мировому цивильному праву отправных начал регулирования общественных отношений в этой сфере позволило бы создать более благоприятное правовое поле для реализации своих прав в данной области собственникам и несобственникам, имеющих по закону право требовать установления сервитута в свою пользу.

ГК РФ в п.3 ст. 274 закрепляет только два возможных основания установления сервитута: по соглашению сторон (что подразумевает договор) и по решению суда (вытекает из текста закона путём расширительного толкования). Несомненно, данный перечень не является исчерпывающим и таких оснований может быть куда больше, что видно исходя из статей других кодексов, которые к указанным основаниям добавляют ещё и прямое указание закона (ст.46 ВК, ст.21 ЛК, ст.23 ЗК), акт органов государственной власти и органов местного самоуправления (ст.21 ЛК, ст. 23 ЗК). Но и эти основания ещё не все — сюда можно добавить давность, которая, прежде всего, может быть применима к очевидным сервитутам. При этом нельзя не согласиться с точкой зрения[1], что договор об установлении сервитута, являясь одним из главных оснований возникновения сервитутных прав, должен получить более подробное регулирование ГК РФ, который не предусмотрел форму такого договора, его существенные условия и т.д.

Другой актуальной проблемой является вопрос об общественных слушаниях, по результатам которых устанавливаются публичные сервитуты (ч. 2 ст. 23 ЗК РФ). Пока не существует акта федерального уровня, который устанавливал бы порядок прохождения таких слушаний или обязывал бы власти субъекта РФ урегулировать этот вопрос. Причём судебная практика указывает, что «отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу»[2]. Такая ситуация приводит к тому, что заинтересованные лица на практике зачастую не могут реализовать своё право на установление публичного сервитута. Лишь немногие субъекты РФ заполнил этот пробел[3].

Кроме того, ещё один пробел в отечественном законодательстве связан с тем, что ст. 276 ГК РФ закрепляет только два основания прекращения сервитутов, хотя таких оснований мировое цивильное право знает куда больше (нарушение условий договора, гибели служащей вещи, истечение срока обременения чужой вещи; изъятия имущества по государственным нуждам «когда […] имущество подлежит уничтожению»[4] и т.д.).

Таким образом, мы видим, что законодательные пробелы, недостаточная правовая регламентация и слабая юридическая техника в сфере сервитутных отношений приводят к значительным затруднениям в реализации собственниками своих прав данной области, что может отрицательно сказаться на дальнейшем развитии правоотношений в области недвижимости.

[1]См.: Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика. // Законодательство. — 2002. — № 5. — С.37.

[2]Постановление Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2003 года № А 12-17236/02-С43 [Электронный ресурс] // СПС «Консультант – Плюс».

[3] См. об этом: Малеина М.Н. Правовые аспекты установления и прекращения публичного земельного сервитута// Журнал российского права. — 2004. — №12. — С. 29 – 39.

[4] Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. — М., 2003. – С. 365-366.

Ко всем статьям
Вы не нашли ответ на свой вопрос?
Оставьте заявку на бесплатный звонок
Или получите ответ на почту